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第6部分（第2页）

关于小产权房，一种理论认为“存在就是合理的”，但前面应该加上一句“这种存在首先应是合法的”，否则讨论就不在同一起跑线上了。

我们并不需要讨论所谓的小产权房多便宜、多受市场的欢迎，这是毫无疑问的。政府在保护农民利益上、在新农村的改造与建设上给予了极大的政策倾斜，未按国有土地的商品房建设方式收取土地出让金及各种税费，这种房屋的价格自然要便宜得多。虽然法律上小产权房的供给对象是农民，但这种专门给农民的优惠如果转为市场化的商品，却是对法律的挑战，也是对市场经济的挑战。

市场经济是在现有法律制度条件下承担投资风险和预期收益的。当市场中的生产方式、交易规则发生变化，并且不能用现行法律给予保护时，那么市场秩序就混乱起来，最终将阻碍市场经济的发展。

小产权房出现的原因很多，有的来自于当地政府与农民在征地时的一种默许式的交换；有的是钻了非耕地与非建设用地之间的空子；有的是建设之时就违法建设；有的是建设时期手续齐全合理合法，但在向城市居民销售的环节撞了《房地产管理法》的墙……这些原因恰恰使小产权房成为《物权法》中拒绝保护的一种用益物权。

建设时就违规或违法的，用什么行政手段处理都不为过。房子本身就违法，没有什么应保护的，否则就无法可言了。

而建设时并不违规或违法的，或许可以灵活处理，毕竟这是合法的建筑，违法的只是销售行为，至少房子的合法性应保护，而购买的对象不应保护，分清了这两者之间的关系，也许就能找到解决的方式。

我个人认为在法律不能变更的情况下，也许可以用以下方法尽可能合理合法地解决小产权房问题。

一、将建设时合法、销售时不合法的小产权房全部依法没收，归政府所有。

二、为保护农民的集体利益，对没收的合法建设的房子给予合理的补偿，补偿的方式有多种选择。

三、政府在总的用地指标中，用建设用地指标转换，让这些合法建设的小产权房在没收之后变成有城镇建设用地指标的大产权，使其用地合法化。

四、将这些房屋变成经济适用住房或廉租房，用于当地的社会保障，省去了开发商补交土地出让金的麻烦，而政府也省了新征地与建设的麻烦。

五、可以用政策性租赁或廉租的方式（政府定价）将这些房子交给农民组织管理，这样可以合理降低补偿费用，用租金作为农民的长期收益，解决土地被占用后农民的就业与收入保障问题。

六、已购房的人并不能拥有合法的产权，为了避免引发大量的社会矛盾，那么在没收时可以用行政与经济相结合的手段来合理解决：（1）可以解除合同（合同本来也无效和不受保护），在给农民集体的补偿时扣除农民集体已收入的房款退还给购房人；（2）对于符合享受政策性租赁房或廉租房标准的家庭，将房款转为长期租赁的费用，也可以用贴现的方式延长租赁期限；（3）用应享受该住房保障的人的后续资金转换。

七、在彻底处理小产权房问题之后要严格管理，不能再出现此类问题。毕竟各地政府的财力有限，社会保障的范围有限，不能用政府的财力为这种违法交易买单。

现阶段政府面临的重大问题之一就是未能有效地建立住房的社会保障体系，那么，政府恰恰可以利用清查整顿小产权房的机会进入市场，用行政管理的方式使其合法化。这样既保护了原有购买人的利益，也保护了农民的利益，同时解决了维护市场秩序和建设社会保障性住房的问题。

我不是政策的制定者，但我认为不应将这些房子全炸掉（违章违法建筑除外），无论如何这是一种浪费。政府也不应该让这种违法的交易继续存在，更不应让农民承担风险与损失。光靠限禁的政策是不行的，最好的办法则是让小产权房在现有的法律框架下合法化，使其有利于社会的发展和解决低收入家庭的住房问题。

（2007年7月11日）

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有比没有强

许多记者打电话给我，主要是对北京市政府公布的《北京市“十一五”保障性住房及两限商品住房用地布局规划》（以下简称《规划》）的疑问，有的记者发来了提问的提纲，并附了《北京日报》对部分内容的摘要，几乎所有的问题都集中在商品房建设区中要配套建设15％的保障性住房（主要是两限房）会对开发商产生什么不利的影响。

为此我专门从网上查找正式文件的全文，以了解政府文件的真正含义。

看完全文后，我认为这个文件是北京市政府第一次正式公布的全面考虑解决北京市户籍人口中中低收入家庭住房问题的文件。文件的出台充分说明市政府开始将解决中低收入家庭的住房问题列入了议事日程，并开始认真地履行政府的责任。

整个文件中既有对现状的分析，又有对保障对象的需求、用地的情况的分析，同时对经济适用住房、廉租房和两限房各自的建筑面积、户型、套数、供给的大概位置、交通状况、配套条件等提出了相关意见。虽然文件中没有各种住房的分配方式（这本不是《规划》应解决的问题），但起码让社会知道了政府在落实这些房源（专门面对中低收入家庭的住房供给）。

让我很不满意的是，几乎所有的来访记者都没有看重这一信息，没有人关注《规划》对北京市中低收入家庭的福音，没有人看重政府部门终于开始将注重经济建设转入了注重中低收入家庭的社会保障上。所有记者的提问都是想指责政府要求开发商在商品房建设区中配建15％的社会保障性住房，认为政府是在将责任推给市场和开发商，认为在商品房社区中建设保障性住房会影响消费者的购买与选择，以及影响商品房社区的品质等。

为什么媒体就不能从正面向民众宣传政府解决中低收入家庭住房问题的良苦用心呢？为什么媒体就不能向中低收入家庭描绘一个美好的预期呢？

《规划》很明显是个“十一五”期间的短期行为，并将配建的重点明确在特定的一些地区（《规划》中留有了充分的余地）及交通要道周边，这体现了政府的关注点，以及为防止环境恶化而不得不“大分散、小集中”地进行建设。

我完全能体会政府并不愿建设廉租房的苦衷：（1）这种新建会大量增加首期的财政集中支付；（2）容易增加长期管理困难；（3）增加了交通、就业的困难；（4）一旦家庭的收入发生变化且无法让其退出，就会出现长期占用资金的问题。

因此，建设廉租房远不如发放住房补贴好，由用户自行就近、就便租房，这样一旦家庭收入提高，政府就可以终止补贴，将资源转为对其他人的补贴。

媒体很关心我对在商品房小区内配建两限房的意见，似乎这成为今后开发商拿地的制约条件，但他们不知道将两种性质的住房建设在同一个小区或同一栋楼中的情况并不是北京市政府的创举，而是在美国哈林区改造中早已发生过的事。

早在几年前，我与冯仑等一些地产行业人员共同到美国哥伦比亚大学读书时，曾专门参观了哈林区此类改造项目的工程，不但专访了负责该项目改造工程的开发商，也参观了项目与样板间，了解全面的情况。在哈林区，有在一个小区中分别划区建设两种房的情况，也有在同一栋建筑中，有23的面积建设的是政府限定购买家庭的限价房，13的面积建设不限价的商品房的情况。

在哈林?

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