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第7部分（第1页）

建设的是政府限定购买家庭的限价房，13的面积建设不限价的商品房的情况。

在哈林区，限价房的价格约为2　000~2　800美元平方米，商品房的价格约为3　500~4　800美元平方米。限价房的销售对象主要为年收入在75　000美元以下的家庭，一般为小律师、医护人员等，而商品房的主要销售对象为年收入在100　000~140　000美元之间的家庭。

纽约核心区的住房价格很贵，多数为4~6万美元平方米，有的甚至达到10万美元平方米。哈林区曾是纽约较低收入人群的居住区，曾经是以黑人为主的贫民区。在纽约市的重建改造中，政府在哈林区投入了大量资金和优惠政策，希望这一区域能成为纽约新的一般白领（中等收入）的居住区，以改善这一地区的“贫民”形象。我们去参观时已初见成效了。

与北京现行规划文件不同的是，美国政府有一套完整的住房保障制度。限价房是美国政府出资补贴以帮助中等以下收入家庭解决住房问题的一种方式，而非政府必须财政转移支付的保障性住房，是政府用商业利益与开发商之间的一种交换（如土地价格中的补贴、建设资金贷款中的低息补贴与税收中的补贴等），限价房改造项目的资本回报率仍在40％以上。

在北京市的规划中，将经政府批准的两限房作为保障性住房并没有任何道理，政府在两限房中并未投入任何资金与补贴支持，用的仍是竞地价、竞房价的方式。

很明显，两限房没有任何上位法的保护，既不是全国人大的立法，也不是国务院的文件授权，甚至连国务院部委一级的行政法规文件都没有。于是《规划》中用了个“城市人民政府批准”的帽子，象征性地套在了两限房的头上。

尽管我对两限房没有上位法保护有看法，但这3　000万平方米住房无疑会对平抑北京的平均房价和解决部分低收入家庭的住房困难带来好处，而且也未必不会给开发商带来好处。

当一个商品房小区中有了配套建设的指标，也许这个小区的建设成本会省去许多原来可能出现的土地增值税，并让不限价的商品房部分价格更高。

无论如何，政府拿出了一个建立保障性住房和两限商品住房的实施规划，说明政府在努力地为解决中低收入家庭的住房问题想办法。尽管其中还有许多与立法冲突的问题，还有执行中的细节问题，但总比没有计划要大大地进了一步。

（2007年7月20日）

消费升级

一瓶纯净水的生产环节利润大约是1分钱，进入零售后利润就增长了10倍，大约1角钱；当这瓶水进入了小餐馆，利润又涨了10倍，大约变成了1元钱；当这瓶水进入了大饭店，利润还会涨10倍，大约就变成了10元钱。同样是一瓶水，进入市场之后水的质量、包装都没发生变化，但价格却发生了巨大变化，利润翻了约1　000倍，简直是不可思议！

传统的经济学认为，交换并不能创造财富，因为交换的过程中被交换物并未发生变化。一只兔子换一只鸡，交换之后兔子还是兔子，鸡还是鸡，并未因交换而产生增加值。但实际上，养兔子的人也许不会养鸡，或者养鸡的成本会比养兔子还高，反之，养鸡的人也会遇到同样的问题。于是，市场中才有了交换，并且通过交换让各自的利益得到满足。

交换同样会有交易的成本，这个成本会在交换中产生价值的创造，并获得应有的利润与财富。

之所以一瓶水的生产环节利润最低，因为对于无特殊技术含量的产品而言，生产者的自动化生产程序会形成连续的作业以降低成本，并且不承担零售的交易成本，可以用低利润作为竞争条件换取批量销售的成果。

水的零售环节增加了运输等成本，所以价格发生了变化，消费者也得到了方便、享受到了服务，零售商获取了高于生产者的利润。

当水进入了餐馆，消费者在零售环节之外享受到了餐桌、杯具等服务，因此支付给餐馆更高的价格，餐馆获取了高于零售的利润。

当水进入了大饭店，消费者则享受到了更好的服务，包括大厅、温度、干净的桌布等，饭店获取了高于餐馆的利润。

一瓶同样的水，从生产到销售的各个环节，支付的价格与利润都增加了。水仍然是原来的水，但消费者自愿支付了与不同服务相对应的价格。

一瓶水从零售到摆上大饭店的餐桌，是消费者从基本生活需求到奢侈消费的过程，同时也是消费心理变化的过程，而社会的进步也正体现在这个消费升级的过程中。

住房的消费与升级同样经历着一个逐步变化的过程。低收入家庭首先面临的是解决生存的问题，廉租房大约要承担主要的保障职能，相当于水的零售阶段；中等收入家庭扩大与改善住房，则相当于水摆在了小餐馆；而高收入家庭为提高生活质量而购买高档住房，则相当于水进了大饭店，是一种除物质需求之外的精神享受。

汽车的升级给消费者带来多种的选择，既有高档的奢侈品，也有代步的微型车，这两者之间的价格也许相差百倍千倍，但却从未有人去讨论其成本之间的差别，因为其中包含大量的特殊服务，而服务是无法单纯用成本来核算的。消费者也并未对价格差别有任何不同的意见，都在用交易行为确认这种服务与商品的差别。

一瓶水在改变供给环境和消费背景时可以不计成本，整个社会都能接受其价格与利润的变化，但是当住房在提供各种差异服务时，某些人却提出以统一成本核算。

住房远比一瓶水有着更复杂的生产过程及更高的技术含量，却被认为只能计算原料的成本和价格，甚至是被认为不能发生利润的变化。

消费是可以升级的，但住房的消费升级却不能使利润与价格随之改变。只许消费者享受高档服务，却不许提供服务者提高价格与利润，这岂不是令人奇怪吗？

整个社会都在鼓励与刺激商品的消费升级，就只有住房消费升级被限制，并向生存型为主倾斜。也许这是中国经济发展的特殊阶段，但商品房却必须承担起消费升级的责任。

土地和水一样，都是一种稀缺的资源。按人均计算，中国似乎没有什么资源不是稀缺的。当消费升级时，这些稀缺资源才能用价格进行调整，否则中国永远无法解决资源的稀缺问题。

资源的稀缺并不能成为限制消费升级的理由，反之，恰恰是消费升级中的财富创造及价格修正，才能让稀缺的资源回归到合理的配置中，在升级中让消费者接受合理的资源价格。

住房消费的升级必然成为今后市场的主流，同时也是带动其他消费的基础。无论从哪个角度看，对住房消费升级的限制都是不合时宜的，用消费升级中的价格来衡量市场则更是一种无知。一瓶水的利润从1分钱变成10元钱，无论如何也不能说是“泡沫”。

（2008年1月7日）

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贫穷不是社会主义

在接受柴静的采访中被问得最多的是我对贫穷的憎恨，似乎我看不起“穷人”，我只能用小平同志的话来回答——“贫穷不是社会主义”。

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