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138何故番外11（第1页）

1、房地产行业的发展阶段；

首先，要明白一点，人类历史上的任何活动都有其时代背景，也就是说特定的事件只会在特定的历史条件下才会发生，一旦过了这个村，就没这个店了，房地产这个行业也是如此。那房地产这个行业是怎么突然一下子发展起来的呢？最开始新中国刚刚开始成立的时候，因为刚经过战争，基础设施都被摧毁的差不多了，所以是没几个大城市的，就算是城市，规模也非常小，而且东西南北分布很不平衡，当时的北京上海二环里面才算是城里，城里的人住的也都是棚户，生活条件非常差。

后来国家提出了城市化的战略，因为原来中国是个农业大国，而经济科技要发展，必须要工业化，要建设基础设施，那就必须要大量的人口，于是首先就要让农民从田里解放出来，进入城里的国企厂子里和工地里上班，显而易见的，人口既然聚集起来了，那肯定最急迫的需求就是要安家落户了。最早中国是没有商品房的，采取的是‘福利分房’制度，但是这个制度的弊端是显而易见的。你们知道在改-革-开放前中国几乎是没有民企的，只有国企，而福利分房这个制度面对的对象也一般是公-务-员和所谓的体-制-内的人，因此这会导致两个很严重的后果：

第一，只能满足部分体制内特-权阶级的需求，而无法满足广大群众的需求，会造成社会财富分配的极大的不-公-正，第二，即使是同一体制内部，也会导致权利的滥-用和腐-败，因为哪怕给你分配房子了，分配房子的地段，面积等等是和你在单位的职称，工龄，学历，和领导的关系等等明的暗的规则直接联系的，因此这就造成了极大的徇-私-舞-弊的空间，当时在社会上造成了非常恶劣的影响。

其实上面的说来说去，却还不是最关键的问题，最关键的问题其实是政府缺钱。你们想想，当时中国正处于大干快上大搞基建的时代，基建是要投入巨额资金的，但是由于当时以国企为主导的体-制，老百姓普遍存在吃大锅饭的想法，国企因为都是垄断性质的竞争、创新都不活跃，还要负担房屋在内的大量福利，因此很快就导致大面积的入不敷出、亏损累累。于是为了解决这个问题，1980年左右总设计师提出了住房改-革，提出商品房可以上市交易，并且原先的福利分房制度开始逐步退出，直到1998年，国-务-院彻底取消了福利分房制度，全体国民的住房都可以上市交易，也就是从那个时候2000年左右开始，轰轰烈烈的土地财政时代正式拉开了帷幕，而房价也开始疯狂暴涨了起来。

然后我再说下价格的问题，就是房价这个东西在过去十年暴涨的基本逻辑是什么。

其中最主要的逻辑就是城市化进程，之前也说过，城市化的真正内涵不光是盖起大楼大房子，其中最关键的是人的城市化，整个国家的人口要逐渐的聚集起来，农村的人到县城，县城的人到省城，省城里的人则去往北上广深这样的超级大都市，人口的迁徙和买房落户才是城市化的精髓，只有人口聚集起来了，工业和科技，以及第三产业才能达到快速发展，国民的文明程度才能进一步提高，因此大量人口进入一些比较优质的城市买房，是最开始推动房价上涨的最大原因。

2000年的时候，中国的城市化率在30几个点，到2015年左右是50几个点，而目前国际上的发达国家的普遍标准在70-80几个点之间，短短15年间翻了将近一倍，也就是说那么多人都买房了，那你可以想象一下这中间老百姓对于房屋的需求是多么的强烈，因此可以说在过去这么多年里，房地产这个行业里从来不缺接盘侠。

另外，所谓‘价格’这个东西，其实本质来讲是一种筹码的传递，它并不代表这个东西的真正价值，仅仅代表的是这个东西的成交价，价格是很容易可以被操纵控制的，下面我就简单的给你讲讲价格的本质涵义。

就拿商品房价格为例子好了，首先你要知道，商品房的价格=政府卖地的价格+房企开发的价格，其中政府的土地出让金占了大头，至于土地出让金的本质我前面也介绍过了，就是指政府在卖你这套房子的时候，那个价格实际上并不光指你房产证上那几个平方的价格，而是把周围修的高架马路啊，地铁啊，公共绿化啊等等等等一切公用设施的费用都给你均摊进去了，也就是说你不光买的是一套商品房，其实周围这附近的环境和配套设施你都已经买单了，所以一套商品房的价格要远远高于造房子用的那些钢筋水泥等等的成本价。

同理，一些小产权的房子比如经济适用房，房改房这些房子是由于特殊的政-策造成的一些福利房，它的价格远远低于商品房，其实就是因为政府没有收你土地出让金，所以你看似用很便宜的价格买到手用了，但是相对的这个便宜政府也不是让你白占的，你付出的代价就是这个便宜的小产权房是无法上市交易的，也就是不让你卖，理由很简单

一个城市的房地产价格之所以会不断上涨，必然是因为城市通过建设和引导产业等等努力之后，吸引了大量外来人员前来就业买房落户，不断有人愿意买，房价才会不断创新高，那吸引人口和城市建设的这些成本都要算在土地出让金里面的。而你一个小产权房，你根本没付出土地出让金的成本，那之后的房价涨价成果你也无权享受，所以不让卖的道理就在这里，可以让你白住，但是决不让你套现，否则就是对买了商品房的人的不公平，懂？

然后我再来给你讲一讲房价是如何一轮一轮的涌动上去的。

不知道你有没有关心过房价的事情过，如果你长年累月的去关心这个事，你会发现一件事情，就是房价这个东西涨起来它很奇怪，它不是每天涨一点涨一点这么涨的，而是在很长的一段时间里保持着上下差不多的浮动，而在你无知无觉的某一天，突然全国各地，尤其以北上广深为首，都开始疯狂暴涨起来，在你整个人还迷迷糊糊浑浑噩噩的时候，房价突然就已经跳涨了30个点，50个点，甚至已经翻倍了，这时候的电视上网络媒体上，到处都是人们挤爆房管所，或者连夜排队买房的新闻，这个时候或许你就会开始恐慌起来，心想万一房价一直这么涨下去怎么办，这样原本可能咬咬牙就买的房子，涨了以后就可能一辈子都买不起了。显然这种新闻对所谓的刚需也就是单身准备结婚的小年轻是最刺激的，因此就会有很多人头脑一热，就会在一波行情的最高点冲进楼市去接盘了。

那这种所谓的行情是怎么炒起来的呢？我继续给你讲讲。

首先我问你，在一个交易中，本质是是不是只存在两方？也就是买方和卖方，卖方手里拿着筹码也就是货比如房子车子，股票期货，柴米油盐等等任何东西，而买方手里则拿着钱，而交易的本质，就是买卖双方经过一番讨价还价的博弈之后，约定了一个共同认可的价格，然后一手交钱，一手交货，这时买方和卖方就互为对方的交易对手，也就是所谓的对手盘。那在房价的炒作上面，卖方就是房企（以及背后的地方政-府），买方就是老百姓，作为卖方，自然是希望房价卖的越高越好，其实作为地方政-府也是一样的，希望地价卖的越高越好，而房价里面土地出让金所占的比例基本上是一定的，也就是说，房价卖的越高，地方政府下一轮卖的地价也可以更高，所以本质上房价的上涨，也代表着地方政-府的意愿。

那么一轮行情是如何发动的呢？

我们大家都知道，中国人，或者说不光是中国人，而是所有的人类，有个共同的心理特点，就是买涨不买跌，也就是说一个东西涨了红了火了以后，人们很容易就去跟风关注、跟风买入，而反而跌了却会跟风卖出，或者观望。这种追涨杀跌的心态，从根本上来说是由于人类趋利避害的本性造成的，从好的方面说，这样的羊群心理可以最大程度让人跟上社会主流，不至于脱节，也极大地提高了筛选信息的效率，但是从坏的方面来说，这种心态又是非常容易被操纵的，进而成为一头手握大把钞票的待宰肥羊。

而一轮行情的操盘手也就是所谓的庄家就是最大程度上利用了人们的这种追涨杀跌的心理来完成整个坐庄过程的。首先成为庄家要有个前提，就是确保自己手里有筹码，对手盘买家手里有大把的钱而体现在楼市这个市场里的状态就是，比如上一波暴涨行情已经过去二三年了，政府卖出的地上大把大把的新楼盘又造好了，而刚需们经过几年时间的努力工作，休养生息，首付款又存的差不多了然后操盘手看看后台大数据觉得差不多了，新增居民存款总额已经差不多可以支付那么多楼盘的首付了，就开始积极的做好发动行情的准备，准备给房地产行业去库存了。

另外我必须说明一点，说到去库存，很多人脑子里出现的是菜市场里剩下的破烂菜叶子，白送都没人要，因此就天真的认为，所谓的房地产去库存肯定就是政-府房子造太多了，卖不出去了，因此房价应该像烂叶子那样低价销售。现在我问你，用你的脑子想一想，这可能吗？房价要是真的跌了，是你你会买吗？告诉你，房价要是真的跌了，至少90的人不但不会买，还会开始疯狂到处传播中国崩-溃-论，准备海外移民，等着一跌再跌。

中国这十年的历史上曾经出现过2次房价暴跌的情况，一个是08年，一个是14年，这两年里房价都有将近30-40个点的跌幅，但同时的，伴随着房价的暴跌是中国经济增长缓慢，国内矛盾激化，当时国内最流行的主流观点就是公-知的中国崩溃论，你试想一下，在那种舆论环境里，你有那个眼界和胆魄去花光一家人一辈子的积蓄买房吗？如果当时你买了，随后09-10年，15-16年就是一□□涨，房价翻倍，你的人生从此就走上了不同的台阶，但是你环视一下你的周围，这样做的人会有几个？？所以现在我告诉你一个最普遍，但是你从很难从别人嘴里听到的道理：

人生发财根本不是靠什么好好读书好好打工，当然好好读书好好工作也是很重要的，这是让你过上中产生活的最佳路径，但是当打工仔成为的中产始终是有天花板的，如果你想再往上一步，就必须要靠浪这个浪就是时代潮流的浪潮，你趁着浪潮就能享受财富指数级增值，才能发大财，否则永远就只能打工混饭吃，一旦生活有变故就容易陨落，懂？

记住这句话：人生发财全靠浪。

好了，再回到刚才的话题，就是新楼盘盖起来了，老百姓手里也存好首付了，那操盘手就得干活，把楼市炒起来了，那价格是怎么炒上去的呢？用的方法就是所谓的‘对倒’，现在我来跟你讲讲价格的原理，用一个最简单易懂的例子。

假如有一天你跟我在地上走，我从地上捡起一块最普通的小石头，跟你说我打算1000块把这个石头卖给别人，你是不是肯定不相信？但是我叫来了我的几个朋友，再加上你，我们几个人一起站在人很多的马路边开始演戏。我先给这个石头编了一个很离奇的故事，我谎称这个小石头里包含一种很稀有的物质，现在在市面上已经炒到天价了，然后你就开始装作托来问我这个石头的具体情况，然后装作感兴趣的样子开始附和我，并且表现出要买的样子，然后我跟你就开始讨价还价，我说要一千块，你说骗人的三百不能再多，于是我们争了半天最后以400成交，你装作给我了400。然后这时我朋友上来，也装作识货的样子要抢，你又跟我朋友谈，最后600成交，然后以此类推，最后把这个石头的虚拟价格炒到了800块，但其实我们几个都是口头说说的，钱还是各归各的，只是你的放进了我口袋，我的放进了我朋友的口袋。

然后这时旁边一直观望着的最终接盘侠，就叫他老王吧，老王终于上钩了，这时他被我们的争论洗脑的已经完全相信这个石头确实很值钱了，于是老王就出了1000块，从我朋友手里买走了这个石头，打算去用更高的价格卖给别人，而我们一分钱就没花，就这么凭空的把价格炒起来了，而我跟你还有我的朋友们之间，这种左手倒右手，没有实际成交的内部交易就叫做‘对倒’，对倒就是为了制造价格，然后利用各种宣传渠道散布出去，来激发接盘侠们的情绪。

那这个场景换到楼市炒作上面，也是一样的道理的，最开始价格上下波动幅度不大的时候，散户也就是普通的老百姓是不会大批量涌入楼市去买房的，因此最开始的对倒制造成交量，制造成交价格必然是庄家的所为，庄家通过操纵大量账户马甲，不断地进行买卖，因此你可以看到网上的房屋挂牌的成交价在疯狂上涨其实这种上涨对于庄家来说根本不花钱，它是自己卖给自己，只是走个形式而已。也正是因为这种炒作方法，所以一波行情要么不来，一来就是气势汹汹的暴涨，涨到你不敢相信人生为止，这时你就特别矛盾，买嘛怕买贵了，不买嘛怕继续涨下去更贵，但是相信我，大部分人最终都会缴械投降，咬牙买入，这就是人性的必然。

讲完了楼市怎么炒作，接下来就是楼市的现状。

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